Bilangan rumah siap yang tidak terjual di Malaysia terus menaik untuk suku keenam berturut-turut. Data Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC) bagi suku pertama 2026 menunjukkan 32,801 unit kediaman siap bernilai RM16.37 bilion masih menunggu pembeli, naik 7.6 peratus daripada 30,471 unit pada suku sebelumnya dan melonjak 39.5 peratus berbanding 23,515 unit pada tempoh sama tahun lalu.
Angka itu mudah dibaca sebagai tanda pasaran perumahan yang sedang lesu. Realitinya lebih rumit. Pada suku yang sama, rumah berharga RM300,000 ke bawah mencatat 27,209 urus niaga, iaitu lebih separuh daripada semua transaksi kediaman di negara ini. Permintaan sebenarnya ada. Yang tidak sepadan ialah harga stok yang dibina.
Lambakan bertambah walaupun nilainya susut
Perak mencatat lambakan kediaman tertinggi dengan 4,063 unit, diikuti Johor (3,852), Selangor (3,745), Kuala Lumpur (3,733) dan Pulau Pinang (3,165). Taburan ini penting kerana ia menunjukkan masalah tersebut bukan terhad kepada satu pasaran tepu, sebaliknya merentas negeri berpendapatan tinggi dan sederhana.
Satu butiran dalam data NAPIC layak diberi perhatian. Sementara bilangan unit naik 7.6 peratus suku ke suku, jumlah nilainya jatuh 7.7 peratus. Ini bermakna stok yang bertambah datang daripada segmen yang lebih murah, dan pemaju sudah mula menurunkan harga tawaran di atas kertas untuk melepaskan unit sedia ada.
Pangsapuri servis dikira berasingan dan keadaannya lebih berat. Sebanyak 19,263 unit siap bernilai RM16.52 bilion tidak terjual, dengan Johor menanggung 9,972 unit, Kuala Lumpur 4,181 unit dan Selangor 2,407 unit.
Yang tidak terjual itu mahal, yang laku itu murah
Punca ketidakpadanan ini kelihatan jelas apabila lambakan dipecahkan mengikut julat harga. Kira-kira 63 peratus daripada semua unit kediaman yang tidak terjual berharga melebihi RM500,000. Bagi pangsapuri servis pula, 58.5 peratus daripada bekalan tersangkut berada dalam julat RM500,001 hingga RM1 juta.
Bandingkan pula dengan tempat wang rakyat benar-benar berpindah. Segmen RM300,000 ke bawah adalah julat paling aktif dalam pasaran, dan kira-kira 70 peratus urus niaga subsale berlaku di bawah RM500,000. Dengan kata lain, stok yang menganggur berada dalam julat harga yang permintaannya paling nipis, manakala julat yang paling laku tidak dibekalkan mencukupi.
Nisbah harga kepada pendapatan hampir enam kali gaji setahun
Indeks Harga Rumah Malaysia mencecah 235.2 mata pada suku pertama 2026, naik 1.7 peratus setahun, dengan harga purata rumah kebangsaan pada RM507,533. Pertumbuhan itu sederhana, tetapi ia bertindan di atas kenaikan bertahun sebelumnya.
Bandingkan dengan pendapatan. Menurut Jabatan Perangkaan Malaysia, pendapatan penengah isi rumah ialah RM7,017 sebulan pada 2024, atau kira-kira RM84,204 setahun. Ini meletakkan harga purata rumah pada kira-kira enam kali ganda pendapatan tahunan isi rumah penengah. Ukuran antarabangsa yang lazim digunakan menganggap pasaran mampu milik apabila nisbah itu tiga kali atau kurang.
Di ibu kota jurangnya lebih dalam. Harga purata pasaran subsale naik 4.8 peratus kepada RM545,059, dan purata Kuala Lumpur menembusi RM1,024,793. Terhadap pendapatan penengah isi rumah Kuala Lumpur sebanyak RM10,805 sebulan, itu bersamaan hampir lapan tahun pendapatan penuh sebuah keluarga, sebelum ditolak makan, pengangkutan dan pendidikan.
Pemaju menekan brek, permulaan projek jatuh 70.9 peratus
Industri sudah bertindak balas. Permulaan pembinaan kediaman merudum kepada 8,243 unit pada suku pertama 2026 daripada 28,344 unit setahun sebelumnya, penurunan 70.9 peratus. Pada masa sama, siap bina naik lebih 30 peratus kepada 12,905 unit daripada 9,329 unit, kerana projek lama sampai ke penghujung.
Pelancaran baharu turut mengecil kepada 9,112 unit berbanding 12,498 unit, dengan kadar jualan hanya 11.5 peratus. Keseluruhan pasaran hartanah mencatat 89,966 urus niaga bernilai RM51.09 bilion, dengan jumlah unit turun lapan peratus setahun manakala nilainya hampir mendatar pada susutan 0.6 peratus.
Penurunan mendadak permulaan projek ini menyelesaikan satu masalah sambil menanam satu lagi. Ia memberi ruang kepada stok sedia ada dijual, tetapi jika pengurangan itu turut memotong pembinaan rumah dalam julat yang rakyat mampu beli, kekurangan bekalan mampu milik akan muncul semula dalam tempoh dua hingga tiga tahun.
Belanjawan 2026 memilih jaminan kredit lebih daripada penurunan harga
Tindak balas dasar sudah ada. Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan menerima peruntukan RM6.09 bilion pada 2026, termasuk RM672 juta untuk membina 33,000 unit di bawah Program Residensi Rakyat dan Rumah Mesra Rakyat. Skim Jaminan Kredit Perumahan pula digandakan daripada RM10 bilion kepada RM20 bilion, membuka jaminan kepada tambahan 80,000 pembeli rumah pertama, termasuk pekerja gig dan mereka yang bekerja sendiri. Pengecualian penuh duti setem bagi pembeli rumah pertama sehingga RM500,000 dilanjutkan hingga 31 Disember 2027.
Langkah jaminan kredit menyelesaikan masalah akses pembiayaan, iaitu kesukaran mendapat kelulusan pinjaman tanpa rekod pendapatan tetap. Ia tidak menurunkan harga rumah. Bagi keluarga yang menghadapi nisbah harga enam kali pendapatan, jaminan bermakna mereka layak meminjam lebih banyak, bukan membayar lebih sedikit. Bezanya kecil di atas borang tetapi besar sepanjang tempoh pinjaman 30 tahun.
Ujian sebenar dasar perumahan tahun ini bukan berapa banyak unit siap dibina, tetapi berapa banyak yang dibina pada harga di bawah RM300,000 di lokasi yang ada kerja dan pengangkutan. Selagi 63 peratus lambakan kekal di atas RM500,000 sementara majoriti urus niaga berlaku jauh di bawahnya, negara akan terus membina rumah kosong di satu hujung pasaran dan memanjangkan senarai menunggu di hujung yang satu lagi.