Apa itu JS-SEZ? Zon Ekonomi Khas Johor-Singapura dijelaskan

Di titik tersempitnya, Selat Johor cuma selebar kira-kira satu kilometer. Di satu tebing berdiri Singapura, sebuah negara kota antara terkaya di dunia, tetapi kehabisan tanah dan tenaga kerja murah. Di tebing satu lagi terbentang Johor, luas, muda, dan lapar akan pelaburan. Selama beberapa dekad, hubungan mereka berpaksikan satu tambak yang paling sibuk di dunia, sesak dengan ratusan ribu penglaju setiap hari. Kini, kedua-dua kerajaan cuba menjadikan hubungan itu rasmi, dalam bentuk sebuah zon ekonomi bersama.

Pada 7 Januari 2025, Perdana Menteri Anwar Ibrahim dan rakan sejawatannya dari Singapura, Lawrence Wong, menandatangani perjanjian mewujudkan Zon Ekonomi Khas Johor-Singapura, atau JS-SEZ. Ia bukan sekadar memorandum niat baik, tetapi satu rangka kerja untuk menarik pelaburan bernilai tinggi ke selatan Johor, dengan sasaran mewujudkan kira-kira 20,000 pekerjaan mahir dalam lima tahun pertama, merentas 11 sektor ekonomi utama.

Logik perjanjian: modal Singapura, tanah Johor

Kenapa dua jiran yang selama ini bersaing tiba-tiba mahu berkongsi? Kerana masing-masing ada apa yang tiada pada yang lain. Singapura mempunyai modal, jenama global, dan syarikat yang mahu berkembang, tetapi tanahnya sempit dan kos buruhnya antara tertinggi di dunia. Johor pula mempunyai tanah yang luas, tenaga kerja yang lebih murah, dan bekalan elektrik yang lebih mudah diperoleh, tetapi memerlukan pelaburan dan pekerjaan bergaji tinggi. JS-SEZ ialah percubaan untuk mengahwinkan kedua-duanya: syarikat meletakkan operasi yang memerlukan ruang di Johor, sambil kekal berhampiran ekosistem kewangan dan bakat Singapura.

Zon ini bukan satu bandar, tetapi sembilan kawasan utama yang tersebar di seluruh selatan Johor, termasuk Iskandar Puteri, Johor Bahru, Pasir Gudang, Kulai dan Pengerang. Setiap satu diberi fokus berbeza, daripada pembuatan dan logistik hingga ekonomi digital, tenaga dan pelancongan.

Berikut JS-SEZ sekali pandang.

Umpannya: cukai rendah untuk syarikat dan pekerja

Untuk menarik syarikat menyeberang, Malaysia menawarkan insentif yang agresif. Pelaburan baharu yang layak dalam zon ini boleh menikmati kadar cukai korporat serendah 5 peratus sehingga 15 tahun, jauh di bawah kadar biasa 24 peratus, dengan syarat seperti perbelanjaan operasi tahunan sekurang-kurangnya RM50 juta dan kelulusan MIDA. Sektor yang layak termasuk pembuatan, ekonomi digital, logistik, penjagaan kesihatan dan tenaga.

Ada juga umpan untuk manusia, bukan sekadar syarikat. Pekerja mahir yang layak boleh dikenakan cukai pendapatan peribadi pada kadar rata 15 peratus, satu tarikan besar bagi profesional yang selama ini bekerja di Singapura. Dan di Forest City, projek hartanah yang pernah lengang, kerajaan mewujudkan Zon Kewangan Khas yang menawarkan cukai 0 peratus kepada family office yang layak, iaitu syarikat yang menguruskan kekayaan keluarga kaya. Menjelang Jun 2026, sembilan family office sudah diluluskan di bawah skim itu.

Penghubungnya: kereta api lima minit

Semua insentif ini kurang bermakna kalau orang dan barang tersekat di tambak yang sesak. Di situlah RTS Link masuk, iaitu Sistem Transit Aliran Segera yang menghubungkan Bukit Chagar di Johor Bahru dengan Woodlands di Singapura. Menjelang pertengahan 2026, pembinaannya sudah melepasi 90 peratus, dan ia dijangka dibuka pada Januari 2027. Apabila siap, ia mampu membawa 10,000 penumpang sejam bagi setiap arah dan memendekkan lintasan selat kepada kira-kira lima minit sahaja. Buat pertama kali, seorang pekerja boleh tinggal di Johor dan bekerja di Singapura tanpa terperangkap berjam-jam dalam kesesakan.

Enjin setakat ini: pusat data dan ledakan AI

Setahun setengah selepas perjanjian, apakah yang sebenarnya mengalir masuk? Setakat ini, pemenang terbesar ialah pusat data. Johor telah muncul sebagai hab pusat data paling pesat membesar di Asia Tenggara, dengan pelaburan bernilai berbilion-bilion ringgit diluluskan, dan menurut firma perunding Knight Frank, ia kini mendahului saluran pusat data seluruh Asia Pasifik. Ledakan AI global memerlukan tempat untuk meletakkan mesinnya, dan tanah Johor yang lebih murah serta berhampiran kabel dan ekosistem Singapura menjadi jawapannya.

Inilah sebabnya beberapa syarikat tersenarai di Bursa tiba-tiba mempunyai cerita pertumbuhan baharu, daripada TM yang membina pusat data, hingga AME REIT yang memiliki tanah perindustrian. Kami membincangkan sudut pelaburan itu dalam rencana berasingan.

Harga yang jarang disebut: air dan elektrik

Tetapi ada satu sisi cerita yang jarang muncul dalam siaran akhbar rasmi. Pusat data sangat haus. Menurut Bank Negara Malaysia, sebuah kemudahan 50MW boleh menggunakan air sebanyak yang digunakan 2,200 buah rumah sehari, dan elektrik sebanyak yang digunakan 22,000 buah rumah. Apabila puluhan kemudahan seperti ini dibina serentak, penduduk mula bertanya soalan yang mudah: air dan elektrik untuk siapa?

Pada Februari 2026, penduduk Gelang Patah berhimpun di luar sebuah tapak pembinaan pusat data, bimbang tidak cukup air yang tinggal untuk mereka. Sebagai tindak balas, Johor mula mengetatkan kelulusan. Pemaju kini perlu menunjukkan dari mana elektrik akan datang, tenaga boleh diperbaharui makin diharapkan, dan negeri itu turut mengumumkan larangan terhadap dua kategori kemudahan yang paling haus air. Projek air seperti empangan dan pemindahan air mentah pula dipercepat untuk menampung permintaan. Pertumbuhan pesat, rupa-rupanya, datang dengan bilnya sendiri.

Apa yang perlu diperhatikan

JS-SEZ masih di peringkat awal, dan sejarah penuh dengan zon ekonomi yang gah di atas kertas tetapi hambar di lapangan. Setakat Mac 2026, pusat pemudah cara pelaburan Johor, iaitu IMFC-J, melaporkan kira-kira 1,000 pertanyaan pelabur dan sedang memudahkan potensi pelaburan bernilai kira-kira RM73 bilion. Angka itu memberangsangkan, tetapi potensi bukan pelaburan sebenar, dan pertanyaan bukan pekerjaan. Ujian sebenarnya ialah sama ada 20,000 pekerjaan mahir itu benar-benar muncul, sama ada faedahnya sampai kepada rakyat Johor biasa dan bukan hanya pemaju hartanah, dan sama ada pertumbuhan itu boleh ditampung tanpa mengeringkan paip air penduduk.

Yang pasti, sesuatu yang besar sedang berlaku di selatan Malaysia. Selat yang selama ini memisahkan dua ekonomi kini cuba menyatukannya. Sama ada ia menjadi kisah kejayaan serantau atau satu lagi janji yang separuh ditunaikan, beberapa tahun akan datang, dan pembukaan RTS Link pada 2027, akan mula memberi jawapannya.